پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ ثمین شکوری: در سال‌های اخیر با گسترش استفاده از اینترنت و دسترسی به پلتفرم‌های آنلاین، شیوه‌های سنتی خرید و فروش کالا و خدمات نیز دستخوش تغییرات قابل توجهی شده‌اند. بازار خرید و فروش مسکن  خودرو نیز از این تحول مستثنا نبوده و بخش قابل توجهی از فرآیند عرضه و جست‌وجوی آن‌ها به فضای دیجیتال منتقل شده است. در این میان، پلتفرم‌هایی مانند دیوار، شیپور و غیره به یکی از مهم‌ترین بسترهای انتشار آگهی در حوزه املاک تبدیل شده‌اند.

شاید بتوان گفت سادگی دسترسی، گستردگی کاربران و امکان ثبت سریع آگهی باعث شده است که این پلتفرم به مرجعی پرکاربرد برای مالکان، خریداران، مستأجران و حتی فعالان بازار مسکن و خودرو در استان زنجان تبدیل شود. با وجود همه این مزایا، رشد سریع و گسترده استفاده از این فضا، چالش‌ها و ابهاماتی را نیز به همراه داشته است که یکی از مهم‌ترین مسائل مطرح در این زمینه، میزان نظارت و کنترل بر آگهی‌های منتشرشده در این پلتفرم‌ها است.

 در بسیاری از موارد شاهد آن هستیم، آگهی‌های ملکی بدون سازوکارهای دقیق راستی‌آزمایی منتشر می‌شوند و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز انتشار اطلاعات نادرست، قیمت‌های غیرواقعی یا حتی آگهی‌های تکراری با اختلاف چشمگیر قیمت شود. چنین شرایطی نه تنها موجب کاهش شفافیت در بازار می‌شود، بلکه می‌تواند بر برداشت عمومی از سطح قیمت‌ها نیز تأثیر بگذارد، به گونه‌ای که این پلتفرم‌ها در سال‌های اخیر به یک مرجع واحد و قابل اعتماد برای قیمت‌گذاری و آگهی‌های شخصی تبدیل شده‌اند.

از سوی دیگر، حضور گسترده واسطه‌ها و دلالان در این فضا به یکی از ویژگی‌های قابل توجه بازار املاک و خودرو در پلتفرم‌هایی مانند دیوار تبدیل شده است؛ بسیاری از آگهی‌ها نه مستقیماً توسط مالکان، بلکه توسط واسطه‌هایی منتشر می‌شوند که هدف آن‌ها کسب سود از طریق واسطه‌گری در معاملات است. در برخی موارد نیز، این واسطه‌ها با انتشار آگهی‌های متعدد و بعضاً با قیمت‌های متفاوت، تلاش می‌کنند توجه متقاضیان را جلب کرده و بازار را به سمت قیمت‌های مورد نظر خود هدایت کنند که چنین روندی می‌تواند به ایجاد نوعی بی‌نظمی اطلاعاتی در بازار منجر شود و تشخیص قیمت واقعی املاک و خودرو را برای خریداران خودرو و مستأجران املاک دشوارتر کند.

همچنین تکرار یک ملک و یک مدل خودرو در قالب چندین آگهی مختلف، استفاده از تصاویر یا اطلاعات ناقص و نبود سازوکار مشخص برای تشخیص مالک واقعی از واسطه، از دیگر چالش‌هایی است که در این فضا مشاهده می‌شود. این مسئله نه تنها احتمال سوءاستفاده را افزایش می‌دهد، بلکه می‌تواند اعتماد عمومی به آگهی‌های منتشرشده در این پلتفرم‌ها را نیز تحت تأثیر قرار دهد.

در چنین شرایطی، بررسی عملکرد پلتفرم‌های آگهی آنلاین در حوزه املاک و خودرو و تحلیل نقش آن‌ها در شکل‌دهی به فضای اطلاع‌رسانی بازار مسکن و خودرو اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. شناخت دقیق چالش‌های موجود، از جمله میزان نظارت بر آگهی‌ها، نقش واسطه‌ها و تأثیر انتشار قیمت‌ها بر رفتار بازار، می‌تواند به ارائه راهکارهایی برای افزایش شفافیت، کاهش فعالیت‌های غیررسمی و بهبود نظم در بازار معاملات ملکی نیز کمک کند. از این رو، تحلیل وضعیت انتشار آگهی‌های املاک و خودرو در پلتفرم‌هایی مانند دیوار می‌تواند تصویری روشن‌تر از نحوه شکل‌گیری اطلاعات و قیمت‌ها در بازار مسکن و خودرو ارائه دهد و زمینه را برای سیاست‌گذاری و نظارت مؤثرتر فراهم سازد.

سودجویی باید متوقف شود!

پیش‌تر در زمینه جلوگیری از سودجویی دلالان مسعود بیات‌منش، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری زنجان طبق آخرین اظهارات خود در جلسه شورای مسکن استان زنجان بیان کرده بود: باید در حوزه مسکن اقدامات مؤثری انجام شود تا نارضایتی‌ها به حداقل ممکن برسد؛ مسکن دغدغه مهم مردم است و باید قانون طرح نهضت ملی مسکن به خوبی اجرا شود، اجرای این طرح تنها وظیفه اداره کل راه و شهرسازی استان نیست، بلکه تمام ارکان دولت موظف به اجرای کامل قانون هستند.

وی ادامه داد: خرید و فروش مسکن ملی غیرقانونی است و متأسفانه دلالان از بازار مسکن ملی سوءاستفاده می‌کنند که باید با بهره‌گیری از ابزارهای قانونی از دلالی در این حوزه جلوگیری و طبق قانون با متخلفان برخورد شود.

مسابقه برای گران فروشی در پلتفرم دیوار زنجان!

در این زمینه یک شهروند زنجانی در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با گله از اوضاع مدیریتی پلتفرم‌های آنلاین و نقش آن‌ها در افزایش قیمت‌های مسکن و خودرو استان زنجان، اظهار کرد: ادامه روند وضع موجود کلافه کننده است، وقتی به پلتفرم‌های آنلاینی چون دیوار برای خرید خودرو و ماشین مراجعه می‌کنیم که شاید بتوانیم با قیمت منصفانه‌تری خرید کنیم، یک مسابقه بی‌پایان برای گران‌تر فروختن را مشاهده می‌کنیم.

وی ادامه داد: ایراد و مشکل پلتفرم‌هایی مانند دیوار این است که همه مردم قیمت‌ها را باهم مقایسه می‌‌کنند و هرکس به دلیل بالا بودن قیمت آگهی مشابه، قیمت بالاتر را ارائه می‌کند و همین روال ادامه پیدا می‌کند در سایتی مانند دیوار مخصوصا در استان زنجان، یک رقابت نانوشته به راه افتاده که هرکس قیمت بالاتری ارائه کند برنده این رقابت است و هیچ‌کس این اتفاق را با قیمت واقعی موجود مقایسه نمی‌کند.این شهروند زنجانی با اشاره به قیمت املاک در دیوار زنجان، گفت: وقتی یک آپارتمان یا واحدی در منطقه‌ای با قیمت غیرواقعی آگهی می‌شود متاسفانه مبنای فروش و قیمت‌گذاری فروشندگان در آن منطقه می‌شود و فروشندگان قیمتی بالاتر از قیمت غیرواقعی پیشنهاد شده ارائه می‌کنند؛ در ادامه حتی در صورت نبود یک خریدار واقعی قیمت آن منطقه به یک قیمت خیالی تبدیل می‌شود، این مقایسه‌های زنجیره‌ای باعث می‌شود قیمت‌ها پله‌پله و مصنوعی بالا رود، هیچ سازوکاری هم مبنی بر پیشنهادی بودن قیمت آن ارائه نشود، در نتیجه‌ مردم عادی هر بار که اقدام به خرید می‌کنند شاهد اقفزایش پلکانی قیمت نسبت به گذشته هستند.

مریم با اشاره به ذهنیت‌های ایجاد شده در بازار خرید و فروش، گفت: وقتی پلتفرمی تا این حد روی ذهنیت بازار و مردم اثر می‌گذارد، نمی‌توان بیان کرد که فقط به عنوان یک واسطه عمل می‌کند. وقتی قیمت‌گذاری، مبنای افزایش قیمت‌ها شده طبیعی است که بازار از کنترل خارج شود و در نهایت قضیه به خود مردم که تمام پس‌انداز خود را برای سپری کردن یک زندگی معمولی و سوار شدن بر یک خودرو ساده گذاشته‌اند، باز خواهد گشت.

روش‌های عجیب فروش خودرو و دلالی در دیوار!

در این زمینه یک فعال حوزه خودرو در زنجان نیز در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با اشاره به رصد دائم پلتفرم دیوار توسط برخی دلالان در استان زنجان، اظهار کرد: بسیاری از معامله‌گران حرفه‌ای تقریباً دائماً دیوار را رصد می‌کنند، اگر خودرویی به‌دلیل عجله فروشنده یا بی‌اطلاعی، کمی پایین‌تر از قیمت بازار آگهی شود، خیلی سریع تماس می‌گیرند و معامله می‌کنند، بعد همان خودرو با قیمت واقعی یا کمی بالاتر دوباره آگهی می‌کنند.

وی ادامه داد: گاهی دلال‌ها برای تأثیر گذاشتن روی ذهن خریدارها آگهی‌هایی با قیمت پایین یا بالا ثبت می‌کنند تا فضای قیمتی بسازند، این کار همیشه به معامله واقعی ختم نمی‌شود و بیشتر برای جهت دادن به بازار است؛ بعضی دلالان نیز با چند حساب آگهی می‌گذارند تا تعداد خودروهایشان بیشتر دیده شود یا آگهی‌ها دائماً در بالای نتایج بماند.محمدی با اشاره به شیوه جذب مشتریان به برخی قیمت‌ها در پلتفرم دیوار گفت: گاهی خودرویی با قیمت جذاب آگهی می‌شود، اما وقتی خریدار تماس می‌گیرد گفته می‌شود همین الان فروخته شد و بعد خودروهای دیگر پیشنهاد می‌شود، علاوه بر این اختلاف قیمت خودرورها در درب کارخانه با دیوار را اگر بررسی کنید متوجه اختلاف قیمت محسوس در این زمینه خواهید شد.

دسترسی عمومی، چالش جدی قیمت‌گذاری در پلتفرم دیوار

همچنین در این زمینه مجید ملکی، مشاور املاک زنجانی در گفت‌و‌گو با صدای زنجان با اشاره به تحولات بازار مسکن زنجان در سال‌های اخیر، اظهار کرد: دسترسی عمومی برای ثبت آگهی ملکی در پلتفرم‌هایی چون دیوار باعث شده است که هر فردی بتواند بدون پشتوانه کارشناسی، برای ملک خود قیمت تعیین کند و همین موضوع موجب شده نظام قیمت‌گذاری در بازار املاک تحت تأثیر قرار گیرد.

وی با بیان اینکه در گذشته قیمت‌گذاری املاک عمدتاً براساس معاملات واقعی و ارزیابی کارشناسانه مشاوران املاک انجام می‌شد، عنوان کرد: زمانی که مالکان برای فروش یا اجاره ملک خود به بنگاه مراجعه می‌کردند، قیمت پیشنهادی معمولاً بر پایه تجربه مشاوران و شرایط ملک تعیین می‌شد، اما اکنون بسیاری از مالکان پیش از مراجعه به بنگاه‌ها، قیمت‌های درج‌شده در پلتفرم‌های اینترنتی چون دیوار را مشاهده می‌کنند و همان ارقام را مبنای ارزش‌گذاری ملک خود قرار می‌دهند.

مشاور املاک زنجانی با اشاره به اینکه در شرایط فعلی برای بخش قابل توجهی از مردم، قیمت‌هایی که در دیوار درج می‌شود به نوعی مرجع ذهنی تبدیل شده است، گفت: این شرایط به‌گونه‌ای است که حتی اگر مشاور املاک پس از بررسی شرایط ملک قیمت کارشناسی پایین‌تری پیشنهاد دهد، مالک با استناد به آگهی‌های مشابه در فضای مجازی آن را نمی‌پذیرد؛ همین مسئله باعث شده است که در بسیاری از موارد قیمت‌های پیشنهادی در بازار از سطح واقعی معاملات فاصله بگیرد.

بازار داغ بازاریابان مسکن!

وی در ادامه به موضوع انتشار آگهی‌های ملکی با قیمت‌های متفاوت یا غیرواقعی اشاره کرد و توضیح داد: معمولاً مشاوران املاک باسابقه در زنجان تمایلی ندارند اعتبار حرفه‌ای خود را با درج قیمت‌های غیرمنطقی زیر سؤال ببرند؛ بخش زیادی از آگهی‌هایی که با قیمت‌های نامتعارف در فضای مجازی دیده می‌شود، مربوط به آگهی‌های شخصی است که توسط خود مالکان ثبت می‌شود. این مشاور املاک همچنین با اشاره به ورود نیرو‌ها و بازاریاب‌های تازه وارد به بنگاه‌های مسکن، بیان کرد: در برخی موارد نیز نیروهای تازه‌وارد یا بازاریاب‌هایی که در برخی بنگاه‌ها فعالیت می‌کنند، ممکن است بدون آموزش کافی یا آشنایی کامل با وضعیت بازار اقدام به ثبت آگهی کنند.  ملکی ادامه داد: در برخی دفاتر املاک چندین مشاور به‌صورت گروهی فعالیت می‌کنند و همه آن‌ها ممکن است به سامانه‌های ثبت آگهی دسترسی داشته باشند، در حالی که تجربه و دانش آن‌ها در زمینه قیمت‌گذاری یکسان نیست، همین مسئله گاهی باعث می‌شود قیمت‌هایی در آگهی‌ها درج شود که با واقعیت بازار فاصله دارد.

وی درباره روند تنظیم قراردادهای ملکی در بنگاه‌ها توضیح داد: تنظیم قرارداد‌های ملکی معمولاً تحت نظارت مدیر یا مسئول اصلی دفاتر املاک انجام می‌شود؛ تنظیم قرارداد خرید و فروش یا اجاره یک کار تخصصی است و معمولاً مشاورانی که مدت کوتاهی وارد این حرفه شده‌اند مسئولیت انجام آن را بر عهده ندارند.

محدود شدن دسترسی به دیوار، چاره کارکنترل قیمت

مشاور املاک زنجانی در ادامه با اشاره به انتقادهایی که از سوی برخی فعالان صنف املاک نسبت به عملکرد پلتفرم‌های آگهی مطرح شده است، گفت: بارها پیشنهاد شده که در بخش املاک، امکان ثبت قیمت به‌صورت عمومی محدود شود و تنها افراد دارای هویت مشخص مانند مشاوران املاک بتوانند آگهی همراه با قیمت منتشر کنند؛ اگر ثبت آگهی‌ها با هویت مشخص و قابل رهگیری انجام شود، در صورت درج قیمت‌های غیرواقعی امکان بررسی و پیگیری نیز وجود خواهد داشت. با این حال، در شرایط فعلی به دلیل دسترسی آزاد عموم مردم به این سامانه‌ها، چنین نظارتی به‌سختی امکان‌پذیر است.

ملکی همچنین با اشاره به موضوع افزایش قیمت مسکن در زنجان گفت: عوامل مختلفی در شکل‌گیری این وضعیت نقش دارند و بررسی کامل آن نیازمند تحلیل دقیق و مفصل است اما یکی از موضوعاتی که می‌تواند بر بازار مسکن شهر تأثیرگذار باشد، نحوه قیمت‌گذاری پروژه‌های مسکن ملی است.

هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن ملی با هزینه ساخت هم‌خوانی ندارد

وی با اشاره به هزینه‌ ساخت مسکن‌های ملی، مطرح کرد: هزینه ساخت یک ساختمان مسکونی در برخی مناطق متوسط شهر مانند گلشهر در شرایط فعلی حدود متری 30 میلیون تومان برآورد می‌شود که این رقم صرفاً مربوط به هزینه ساخت است.

این فعال بازار مسکن با اشاره به تجربه سال‌ گذشته خود افزود: بر اساس برآوردهایی که در سال گذشته برای قیمت مسکن‌های ملی انجام شده بود، هزینه ساخت در برخی مقاطع حتی حدود متری 12 تا 13 میلیون تومان بوده است. با این حال، واحدهای مسکن ملی در نهایت با قیمت‌هایی به متقاضیان واگذار شده‌اند که فاصله قابل توجهی با هزینه واقعی ساخت داشته است و هزینه تمام شده آن با توجه به انبوه‌سازی، اختلاف قیمتی حدود نصف آن باید می‌داشت. ملکی ادامه داد: برای توضیح تأثیر این موضوع بر بازار مسکن مثالی ارائه کرد، اگر فرض شود هزینه ساخت یک واحد 100 متری مسکن ملی حدود 6 میلیون تومان در هر مترمربع باشد، قیمت نهایی چنین واحدی می‌توانست در حدود 600 میلیون تومان قرار گیرد که در چنین شرایطی قیمت‌ها در محله‌هایی مانند گلشهر، پونک و رضوان نیز تحت تأثیر قرار می‌گرفت، اما قیمت تمام شده برای مسکن‌های ملی بیش از این است و تکلیف مابقی مبلغ باقی مانده مشخص نیست.

وی با بیان اینکه موضوع قیمت نجومی مسکن در زنجان بسیار پیچیده است و نمی‌توان آن را تنها به یک عامل محدود کرد، افزود: عواملی مانند هزینه ساخت، سیاست‌های حوزه مسکن، شیوه اجرای پروژه‌های دولتی، رفتار سرمایه‌ای در بازار ملک و همچنین انتظارات قیمتی مردم همگی در شکل‌گیری وضعیت فعلی نقش دارند و بررسی دقیق بالا بودن هزینه‌های مسکن در استان زنجان نیازمند تحلیل کارشناسی گسترده است.