پایگاه خبری صدای زنجان نیوز/ در این نوشتار به بررسی اصلی ‌ترین نکات حقوقی در خرید اموال غیرمنقول(خانه و آپارتمان)مطابق با قوانین حقوقی ایران می‌پردازیم؛قانون مدنی،قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون پیش فروش ساختمان از مهم‌ترین قوانین جاری نسبت به اموال غیرمنقول می‌باشد،خرید یک خانه یا آپارتمان به دلیل چالش‌های حقوقی و قانونی که در پیرامون آن وجود دارد ممکن است متعاملین را با مشکلاتی همراه کرده که بعضاً جبران ناپذیر ‌باشد توصیه ما در این نوشتار این است که عموم افراد در خرید و یا فروش خانه و یا آپارتمان احتیاط‌های لازم در خصوص این معاملات را به عمل آورند،در ادامه به برخی از نکات حقوقی در راستای این موضوع خواهیم پرداخت تا عموم مردم نسبت به این موارد اطلاعات مقدماتی داشته باشند.

1-مستندات مربوط به ملک

قبل از خرید آپارتمان مهم‌ترین موضوع مربوط به مستندات متعلق به ملک است که بایستی به دقت بررسی شود که از جمله آنها:سند مالکیت(سند رسمی)،پروانه ساخت،پروانه بهره‌برداری،پایان کار،صورتمجلس تفکیکی،قرارداد اجاره و... می‌باشند در خصوص این موضوع،نخست باید مالکیت فروشنده احراز شده و سپس خریدار از کم و کیف موضوع معامله و مشخصه های آن به طور کامل آگاه شود.

2-تأیید صلاحیت سند مالکیت

برای اطمینان هرچه بیشتر خریداران،از اینکه سند مالکیت ملک قابل قبول است می‌توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی شهرستان مورد نظر خود مجوز اعتبار سند مالکیت ملک را تایید کنند و یا از طریق سامانهssaa.ir با درج کد 18رقمی(شماره دفتر املاک الکترونیکی) مندرج در سند رسمی(سند تک برگ)از صحت آن اطمینان حاصل فرمایند.

3-بررسی وضعیت قانونی مالکیت ملک

بررسی وضعیت قانونی مالکیت ملک مورد نظر از جمله مسائلی است که بسیار حائز اهمیت است در این مورد باید اطمینان حاصل کنید که هیچگونه اختلافی درباره مالکیت ملک وجود ندارد و هیچ گونه اعتراضی در خصوص ملک وجود نداشته باشد.در قرارداد خرید آپارتمان معمولاً موارد ذیل در مبایعه‌نامه درج می‌گردد که طرفین می‌بایست دقت لازم بیشتری را نسبت به این موارد به عمل آورند:مشخصات هویتی طرفین،مشخصات دقیق آپارتمان مورد معامله اعم از:نشانی،مشخصات ثبتی،مساحت،نوع کاربری،امتیازات،اشتراکات،مشاعات،نحوه پرداخت ثمن معامله که می تواند به صورت نقد یا اقساطی باشد همچنین ممکن است پرداخت بخش هایی از ثمن معامله منوط به انجام اقداماتی از سوی فروشنده مثل تخلیه آپارتمان و یا انتقال سند باشد،اسقاط کافه خیارات و...از مهمترین نکات حقوقی مورد توافق طرفین بوده و بر اساس اراده آنها شکل می گیرد،تعیین نحوه انتقال سند مالکیت نیز در ساحت توافق طرفین از اهمیت بسزایی برخوردار است،روز و ساعت حضور در دفترخانه تنظیم اسناد رسمی باید در مبایعه نامه صراحتاً قید گردد طرفین ممکن است حضور در دفتر خانه و انتقال سند مالکیت را منوط به پرداخت بخشی از مبلغ مورد معامله نمایند بنابراین توافقات صریح در خصوص این موارد در ضمن قرارداد می‌تواند ابهامات زیادی را برای طرفین برطرف ساخته و از ایجاد مشکلات در آینده خودداری نماید،ضمناً از توافق شفاهی در مورد این موضوع پرهیز نمائید چرا که در صورت عدم ایفای تعهد هریک از طرفین نسبت به این امر اثبات نقض تعهد آن نیز طبعاً دشوار خواهد شد.

نکته قابل توجه دیگر اینکه به خریداران محترم توصیه می‌شود که حتی الامکان با اصیل(مالک اصلی)قرارداد را منعقد نمایند و از معاملات وکالتی تا حدودی پرهیز نمایند چرا که معاملات این چنینی با چالش‌های بیشتری روبرو می‌باشد که توصیف آن مفصل بوده و نیاز به توضیح و تفسیرهای فراوانی دارد.حال در صورت انعقاد معاملات وکالتی که مالک اصلی شخصاً در مجلس عقد حضور نداشته و شخص دیگری  به انتخاب وی به عنوان نماینده قانونی(وکیل)وارد معامله با خریدار می‌شود بایستی اسناد اثبات کننده سمت خویش،حدود اختیارات وی،اعتبار وکالتنامه و... در ضمیمه قرارداد مبایعه‌نامه بوده تا بتوان آنها را به دقت بررسی نمود و حتماً احراز شود که نماینده قانونی اختیار فروش از جانب موکل(مالک اصلی)را داشته یا خیر و نیز از مالک حقیقی خانه نیز اطمینان حاصل کنید تا مبادا مجوز وکالتنامه از سوی فروشنده به جهاتی مانند فوت مالک،حجر وی،عزل وکیل و یا به هر دلیل قانونی دیگر مورد تزلزل قرار گیرد.

4-املاک در رهن یا توقیف

مسئله ی بعدی توجه خریداران محترم به این موضوع باشد که آپارتمان مورد معامله در رهن یا بازداشت نبوده باشد،حتی اگر متوجه شدید که خانه در رهن بوده(فرضاً ممکن است فروشنده خانه را به جهت دریافت وام و ضمانت بازپرداخت آن در رهن بانک قرارداده ولی بدلیل عدم انجام تعهدات خود در مقابل مرتهن ملک از رهن خارج نشده باشد)حتماً استعلامات لازم را در این زمینه به عمل آورید که مدت رهن و مبلغ مورد رهن به چه میزان بوده مسئله بازداشتی نیز نیازمند استعلام مقتضی می باشد که محرز گردد دلیل بازداشتی یا همان توقیف ملک به چه علت و با دستور کدام مرجع قضایی بوده است که معمولاً اکثر دستورات بازداشتی از طریق مراجع قضایی اعم از دادگستری‌ها و اداره اجرای اسناد رسمی صادر می‌شود که در این صورت معامله شکل گرفته تحت شرایطی می‌تواند در معرض بطلان قرار گیرد! چرا که ممکن است قبل از خرید خانه نسبت به ملک مورد نظر ادعایی بوده و یا بدلیل دیون مالی مالک رسمی از طرف شخص ثالثی بازداشت شده و تاریخ توقیف ملک مقدم بر تاریخ انعقاد قرارداد باشد که در این صورت معامله منعقد شده از اساس باطل و بلاثر خواهد بود که این امر سبب خواهد شد تا مشکلات فراوانی دامنگیر خریدار شود.

5-مالیات خرید ملک

یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر املاک منجر شود در این مورد  به دقت بررسی کنید که چگونه این مالیات محاسبه می‌شود و چگونه باید آن را پرداخت کرد خرید یک ملک ممکن است به مالیات خاصی تحت عنوان مالیات بر ارزش افزوده مالیات بر خرید مسکن و همچنین مالیات بر انتقال مالکیت که معمولاً با نام(عوارض انتقال مالکیت)شناخته می‌شود که این مالیات بستگی به ارزش املاک،کاربری آنها و قیمت مورد توافق طرفین می‌تواند متفاوت باشد که می‌بایست قبل از تنظیم سند مالکیت نزد دفاتر اسناد رسمی مفاصا حساب مربوط به آن محاسبه و توسط یکی از متعاملین که معمولاً فروشنده می‌باشد تصفیه گردد.

6- بررسی وضعیت قانونی ساختمان

در صورت خرید یک ملک در یک ساختمان باید به وضعیت قانونی آن  و نظام طرح و ساختمان دقت کنید که عمده این موارد شامل پایان کار،وضعیت مالکیت ساختمان و جایگاه این وضعیت در دفاتر اسناد رسمی نظارت بر ساخت و ساز سند ثبتی و غیره می‌باشد که اکثر اوقات خریداران محترم بدون اطلاع از این موارد نسبت به انجام معامله مبادرت می‌ورزند که پس از آن متوجه می‌شوند که ملک خریداری شده دارای جریمه‌های سنگین از بابت تخلفات ساختمانی به شهرداری و یا ارگان‌های دیگر بوده که متأسفانه در اغلب موارد مشاهده شده که فروشندگان این موارد را کتمان می نمایند به خصوص در مورد املاکی که فاقد سند رسمی می‌باشند یعنی خریداران به صرف یک مبایعه‌نامه عادی و تنظیم آن نزد مشاورین املاک یا حتی فی مابین خود با فروشنده بسنده می‌نمایند که ممکن است به دلیل عدم پرداخت جریمه‌های مذکور توسط سازنده ملک و یا فروشنده امکان اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و در نهایت اخذ سند رسمی امکان‌پذیر نبوده و خریدار را با چالش‌های جدی مواجه سازد،نکته دیگر در خصوص قانونی بودن ساخت و ساز ملک می‌باشد ممکن است ملک خریداری شده در طرح عمرانی شهرداری بوده یا زمین آن متعلق به ارگانی بوده که سازنده مجاز به ساخت در آن عرصه نبوده است و حتی گاهی اوقات خود فروشنده و یا سازنده نیز از این موارد غافل مانده است.خصوصاً انتقال انباری و پارکینگ را نیز فراموش نکنید حتماً استعلامات لازم را در این زمینه بررسی کنید که آیا نسبت به آپارتمان خریداری شده پارکینگ تعلق گرفته یا خیر و یا اگر قسمت‌هایی مشاع بوده نحوه استفاده از آن طبق قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب بررسی گردد تا مبادا در آینده با همسایگان ساختمان دچار اختلاف شوید.

سخن پایانی

قرارداد منعقده سنگ بنای اصلی موضوع معامله و توافق طرفین بوده که بررسی شرایط آن می‌تواند تمام ابهامات را برطرف نماید در صورتی که شما از طریق قرارداد خرید به یک ملک دسترسی پیدا کرده‌اید باید شرایط و مفاد آن را را به دقت بررسی کنید ضمن بیان این مطلب متذکر می‌گردد که از آن دسته افرادی که چشم بسته و بدون توجه به مفاد هرگونه قرارداد مکتوبی آن را امضا می‌نمایند تبعیت نکنید،چرا که با این اقدام فرصت امکان هرگونه سوء استفاده ای را برای طرف مقابل خود فراهم نموده اید که می تواند اقدامی بر خلاف اعتماد شما انجام دهد.

هرچند با توجه به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب1403.03.17که در ماده3 قانون مذکور طرفین معامله را به ثبت رسمی معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی دلالت نموده و زمینه ای فراهم شده نسبت به اعتبار بخشی معاملات اموال غیرمنقول از طریق تنظیم قرارداد رسمی اقدام نمایند،بعبارتی قانون مذکور به نفع طرفین معامله بوده و این اقدام به منظور جلوگیری از بروز شفافیت و اختلافات ناشی از اسناد عادی است.ماده3 این قانون اذعان داشته:((دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه  ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس آن را را جهت تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست)) ناگفته نماند با توجه به اینکه زیرساخت‌های مورد لازم در این زمینه به طور کامل فراهم نشده و در حال حاضر اکثر املاک و آپارتمان‌های احداث شده فاقد سند رسمی می‌باشند که مطابق قانون اخیرالذکر دارندگان اسناد غیر رسمی باید ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ادعای خود را به ثبت برسانند به طوری که ابتدا باید مستندات و سپس نقشهutm ملک خود را تهیه و بارگذاری کنند همچنین مدیر کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با تصویب این قانون اظهار کرد: با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تکالیفی بر عهده دستگاه ها و مردم گذاشته شد به طوری که سازمان ثبت اسناد املاک کشور مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون،سامانه ای را با عنوان((ساماندهی اسناد غیر رسمی))جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین،مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آنکه قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند فراهم کنند.دارندگان اسناد غیر رسمی(عادی)می توانند جهت اطلاع از تکالیف خود و ثبت درخواست به این قانون مراجعه نموده و از مفاد آن اطلاع پیدا کنند.